Análise quantitativa de FIIs de papel
Este post tem como objetivo analisar os fundos imobiliários de papel do ponto de vista quantitativo (preço e indicadores), objetivando avaliar boas opções para uma análise mais aprofundada do ponto de vista qualitativo (análise do relatório e fundamentos do fundo), olhando indicadores de rentabilidade (DY-Dividend Yield) e valor (P/VP-Preço sobre valor patrimonial).
1. Buscando os dados
A fonte de dados usada para esta análise foi o site grátis status-invest:
2. Parâmetros de seleção (filtros iniciais)
- Fundos com dividendos superior ao CDI — este filtro exclui fundos que possuem baixo retorno e portanto você, possivelmente, estaria melhor investindo em ativos de renda fixa como LCIs e CRIs diretamente
: DY > 6.5% nos últimos 12 meses - Fundos populares — este filtro tem por objetivo de excluir fundos com poucos cotistas ou pouco patrimônio e que talvez você não teria acesso a informações deles facilmente na internet
: Número de cotistas > 25mil
: Patrimônio > 100 mi - Fundos líquidos — este filtro tem como objetivo descartar fundos que possuem pouca negociação e poderiam injetar risco de liquidez na carteira em caso de mudança rápida no cenário/indicadores
: Liquidez diária média > 1mi
Dessa seleção saem os FIIs abaixo relacionados:
IRDM11, RBRR11, KNIP11, CPTS11, BCRI11, SNCI11, BARI11, HCTR11, URPR11, MXRF11, VGIP11, HGCR11, XPCI11, DEVA11, HABT11, CVBI11, VRTA11, VSLH11, RECR11, KNCR11, KNSC11, VGIR11 e MCCI11
- Filtros operacionais
:O fundos da gestora Kinea não permitem a participação em emissões e subscrições por meio de outras corretoras que não a do Itaú, sendo assim, excluí-os (KNCR11, KNSC11 e KNIP11) também desta análise, pois dificultaria significativamente a operação destes para mim.
3. Resultado atual (2022)
A partir dos dados, montei o gráfico abaixo:
No eixo Y o DY (soma dos proventos dos últimos 12 meses dividido pelo valor da cota) e no eixo X o P/VP (preço da cota dividido pelo valor patrimonial por cota), já a cor do círculo representa o valor patrimonial e o tamanho do círculo representa o número de cotistas.
Este gráfico foi feito usando o google-charts e javascript, mas também poderia ser feito no excel ou outra ferramenta de análise gráfica.
4. Comparando com o resultado histórico (2021)
Para ter uma análise de médio prazo montei também o mesmo gráfico para o ano de 2021.
Comparando o gráfico atual (2022) com o histórico (2021) nota-se que houve uma redução significativa no P/VP médio (eixo X) enquanto em 2021 o PV médio girava entre 1.00 e 1.30 em 2022 o P/VP em 2022 está girando entre 0.90 e 1.10, o que nos indica que em médica os fundos de papel estavam caros em 2021 comparados ao momento atual.
Também nota-se que o DY de 2021 para estes fundos girava em torno de 6 e 13% e em 2022 cresceu para em 8 e 18%.
Além disso, nota-se o HCTR11 como o grande outlier em relação ao DY em 2021, sendo o único com DY > 17% nesta análise, enquanto em 2022 outros fundos como o HABT11 e o VSLH11 estão neste mesmo patamar e o URPR11 até supera essa marca, chegando em um DY na casa dos 19.5% ao ano.
5. Análise
Os fundos HABT11, DEVA11, VGIP11, URPR11 e RECR11, estão com DY alto e P/VP aceitável (abaixo de 1.10), o que faz deles ótimos ativos para começar a analisar em mais detalhes.
Além destes, o IRDM11 se destaca sempre à direita do gráfico em ambos os anos, indicando uma possível alta qualidade do ponto de vista dos cotistas e pode indicar bom risco/retorno.
Já o fundo HCTR11 apresenta uma mudança em relação à P/VP de 1.10 para 0.90, o que indica a mudança de percepção de qualidade do ponto de vista dos cotista e pode indicar maior risco, mas também uma boa possibilidade de valorização haja vista que ele está negociando abaixo do valor patrimonial.
6. Conclusão
Está é apenas uma análise inicial do ponto de vista quantitativo e que para se ter segurança em investir em qualquer fundo é importante entrar em mais detalhes que podem ser adquiridas através da leitura do relatório gerencial. Todavia, fazer esse tipo de análise pode fazer com que você consiga ganhar tempo na análise haja vista que o número de ativos a serem analisados qualitativamente já é bem mais limitado depois dessa análise.
Além disso, é importante salientar que essa análise não seria útil/relevante para fundos de tijolo haja vista que o principal indicador usado P/VP (preço dividido pelo valor patrimonial) não é uma boa métrica para este tipo de fundos, já que a avaliação patrimonial só ocorre em média uma vez por ano nestes ativos. Para além dos fundos de papel, essa análise poderia também ser usada nos FOF (fundos de fundos) que também tem a mesma característica de ter a avaliação patrimonial feita mensalmente ou semestralmente.